S blížícím se jarem se pomalu začíná probouzet i realitní trh. Je tomu tak stejně každý rok a v mém případě už 21 let, kdy se pohybuji v realitním oboru. Spousta z vás se mě ptá, kdy přesně je nejlepší na nový rok nabídnout nemovitost k prodeji. Paušálně se odpovědět nedá. Nemovitosti se obchodují celoročně, všeobecně se však lépe prodávají na jaře a na podzim. Vždy je ale s odpovědí na tuto otázku úzce spojena vaše aktuální rodinná, finanční a bytová situace, typ nemovitosti (rodinný dům nebo byt), typ vlastnictví (osobní, družstevní), právní stav nemovitosti, toky financí a jejich termíny, množství podobných nabídek v daném čase a místě, existence nové výstavby v okolí, ekonomické dění, všeobecná nálada ve společnosti a mnoho dalších okolností. Jako realitní makléřka působím v Praze a jejím okolí. Klienti i přátelé se mě na toto téma hodně ptají a já pro ně hledám řešení. Odpovědi jsou ale více méně platné pro jakýkoli kraj. Principy prodeje jsou všude stejné.

Požadavek klienta:

„Je leden 2021. Stavíme rodinný dům a stěhovat bychom se měli cca září/říjen 2021. Chtěli bychom prodat náš družstevní byt 2+1 po rekonstrukci, ve 4. podlaží panelového domu, ale potřebujeme v něm dobydlet. Máme malé dítě. Nemáme žádné dluhy. Peníze z prodeje bytu potřebujeme na dofinancování stavby rodinného domu“.

Abych mohla zodpovědně navrhnout termín, kdy s prodejem bytu začít, potřebuji znát důvěrné skutečnosti a na oplátku informovat klienta.

Takové informace vyžadují důvěru v realitního makléře/makléřku. Je důležité pečlivě si vybrat, komu se budete svěřovat. Realitního zprostředkovatele si můžete prověřit třeba prostřednictvím veřejných referencí.

Zajímá mě typ a stav prodávané nemovitosti a stav domu

Jiný čas na prodej bude vyžadovat panelový byt 4+1 před rekonstrukcí v přízemí bez balkonu a jiný čas byt 2+1 po částečné rekonstrukci s lodžií ve 2. patře. V čase „předcovidové“ se považovalo za zdravé prodat bytovou jednotku do 2 až 3 měsíců. Rok 2020 však ukázal, že se tato doba prodloužila. Vždy však záleží na okolnostech, o kterých jsem hovořila v úvodu. V našem případě má byt dvě negativa. Nelze jej převést do osobního vlastnictví a je umístěn v posledním, třetím, patře domu bez výtahu.

Bezdětný pár nebo rodina s dětmi

Zajímá mě, zda má klient děti. Bezdětný pár je ochotnější řešit přechodné bydlení v případě, kdy se objeví zájemce připravený koupit nemovitost, ale nemůže čekat do října 2021; má své závazky a termíny a celá transakce se dostává do tzv. „kulového blesku“. S touto situací se setkávám velmi často. Pokud řeším jako smluvní realitní makléřka prodávajících „kulový blesk“, v jeden moment musím získat absolutní přehled o potřebách a finančních tocích všech zúčastněných stran a také smluvně potvrdit plánované kroky. Jedno zaváhání může velmi zkomplikovat celou transakci nebo ji dokonce znemožnit. A nejen to, může zkomplikovat život několika rodinám. Proto doporučuji, vždy se obraťte na profesionála, který má s vedením podobných transakcí zkušenosti. V mém případě se i u bezdětných rodin snažím naplánovat prodej tak, aby se nikdo nemusel dvakrát stěhovat, a daří se mi to.

Právní stav prodávané nemovitosti

Nemovitost může mít právní vady: předkupní právo, zástavní právo, exekuci, zákaz zcizení a zatížení, věcné břemeno apod. Jejich odstranění může časově zkomplikovat prodej, někdy ho i znemožnit v souvislosti se situací kupujícího. Právní problém může nastat jak u kupujících, tak u klienta např. v podobě neplatných dokladů, chyb v dokumentech, které souvisí s prodejem, nepřítomnosti jednoho z manželů, dokladů nutných opatřit apostilou, probíhajících soudních řízení a čekání na dokumenty, úmrtí v rodině v průběhu prodeje, zásahu vyšší moci apod. Na podobné situace jsme vždy našli řešení včas za pomoci mé smluvní advokátní kanceláře a součinnosti klientů.

Finanční situace a závazky klienta

Podstatné jsou stávající ale i ty budoucí závazky. Např. jakou výši finančních prostředků potřebuje klient v konkrétním čase pro dofinancování nového bydlení. Vypočítám čas na vyřešení břemen a sladím finanční toky všech stran. Klient pak může s větší jistotou plánovat své investice a závazky. V případě řešení právního stavu i finanční situace je nutná součinnost klienta a pružné jednání. Instituce jako úvěrující banky apod. jednají mnohdy pouze s klientem. I v tomto případě se snažím co nejméně zatížit klienta a vše mu připravit do stavu přeposlání, pokud to s institucemi nemohu vyřešit telefonicky. Situaci lze řešit i mně udělenou plnou mocí.

Typ vlastnictví

Toto je velmi důležitý moment. Ve dříve zmíněném případě dotazujícího se klienta se jedná o byt družstevní. Tady se ptám mimo jiné, zdali je splacena anuita (úvěr) a zda je možné převést byt do osobního vlastnictví. Problém může nastat, pokud družstvo neplánuje do jednoho roku převod do osobního vlastnictví a není možnost „zastavit kupovanou nemovitost“. Zužuje se tak portfolio potenciálních kupujících a zbývají zájemci s hotovostí, či jinou formou financování, např. tací, kteří dají do zástavy jinou nemovitost. Byt může mít samá pozitiva, ale ze zkušeností vím, že valná většina zájemců potřebuje financovat koupi zástavou právě kupované nemovitosti a díky tomuto faktu přestanou mít o tento byt zájem už s prvním telefonátem nebo získanou informací z inzerátu. U takového prodeje, přesněji převodu členských práv a povinností, počítám raději s delší prodejní dobou. Kupci s hotovostí také existují, ale ti na oplátku očekávají výhody jako třeba předání bytu ihned po přepisu vlastnického práva či doručení dokumentů na družstvo.

Termín dokončení novostavby

Počítám i s tím, že většina novostaveb není dokončená v termínu. Raději plánuji s větším časovým prostorem. Klient se pak dokáže lépe přizpůsobit a nenarůstá jeho stres s přibližujícím se jedním konkrétním datumem. Pokud se termíny přiblíží k méně příznivé variantě, klient není zaskočen. Myslím na to i při přípravě smluv prostřednictvím prověřené smluvní advokátní kanceláře a není pak nutné tvořit dodatky a složitě zajišťovat podpisy všech stran.

Klient potřebuje dofinancovat novostavbu domu z prodeje bytu

Tady bych klientovi doporučila, aby dofinancoval novostavbu domu jiným způsobem a závazek mohl splatit jednorázově z prodeje bytu a bez sankcí a nespoléhal na finance z prodeje bytu. Kupní cena je zpravidla uvolňována z úschovy až v momentě, kdy jsou přepsána vlastnická práva na katastru nemovitostí. V případě družstevního bytu v okamžiku doručení smlouvy o převodu členských práv a povinností statutárnímu orgánu družstva, který opatří smlouvu razítkem a podpisy. Valná většina kupujících řešících vlastní bytovou situaci nevydají dopředu peníze bez možnosti ihned bydlet. Čekat několik měsíců na uvolnění bytu nechtějí a zisk z např. půlročního pronájmu jim neřeší situaci, protože se mnohdy sami nacházejí v „kulovém blesku“ a musejí uvolnit stávající bydlení v konkrétním termínu.

Koupě bytu jako investice

Existují případy, kdy byt odkoupí investor za účelem pronájmu a nechá klienta dobydlet, protože má v úmyslu byt pronajmout (v případě družstevního bytu podnajmout, ale tady bych upozornila na stanovy družstva a v nich podmínky podnájmu). Podle typu bytu dotazujícího se klienta je portfolio takového typu zájemce, který zpravidla sice disponuje hotovostí, ale na oplátku se snaží koupit nemovitost co nejvýhodněji, velmi malé. Na nalezení tohoto zájemce/investora bych nevsázela. Vždy společně s klientem dokážu najít řešení tak, aby se byt nemusel prodávat v časové tísni a kvůli tomu pod cenou, navíc pokud má klient jasně daný rozpočet.

Odpověď a doporučení klientovi

Doporučila bych zahájení prodeje bytu začátkem května 2021. Ne dříve. Z mých zkušeností vím, že kupující jsou ochotni nechat dobydlet klienta po samotném prodeji maximálně 3 měsíce na základě nájemní smlouvy za tržní nájemné. Protože byt nemá vyloženě investiční povahu a nejspíše nebude sloužit primárně ke koupi a následnému pronájmu (v našem případě podnájmu) a potenciální kupec bude nákupem nejspíše řešit vlastní bytovou situaci, lhůta na dobydlení se může zkrátit na 2 měsíce a méně. Nemá tedy význam začínat s prodejem ihned. Podmínky prodávajících by se nesetkaly s podmínkami kupujících. Při prodeji již v únoru by se nemovitost příliš „zmedializovala“. Čím déle je nemovitost nabízena, tím více vytváří domněnek o možném problému. Portfolio zájemců platících hotově či formou zástavy jiné nemovitosti nebude velké. Proto bych prodeji dala cca 5 měsíců se započetím zkraje května. Beru v potaz, že se termín stěhování do novostavby může posunout na listopad. Vznikne tak dostatek času na zdravý a pohodový prodej bez tlaku na cenu. Kupující získá dostatek času na vyřízení financování a klient bude mít větší jistotu, že se v okamžiku prodeje plynule přestěhuje do vytoužené novostavby, nebude hradit zálohy souběžně u dvou nemovitostí a kupující vydá své finance ve správný okamžik, nikoli předčasně. V případě mých prodejů vždy eliminuji rizika pro všechny strany a navrhuji vyvážený a bezpečný obchod.

A co když se to nestihne za 5 měsíců prodat? Nebylo by lepší začít hned?

Tato otázka samozřejmě může padnout. Pokud realitní makléř vyhodnotí všechny okolnosti, především správně určí cenu, za kterou se byt poprvé zveřejní, udělá prodeji kvalitní marketing (profesionální fotografie, popř. video, půdorys, dostatečně informativní popis s pravdivými fakty), pak je čas 5 měsíců absolutně dostačující. Za dobu mých21 let v realitách jsem nikdy neprodávala byt déle, a to od prvního kontaktu s prodávajícím do samotného předání kupujícím.

Uvažujete-li o prodeji své nemovitosti, zkontaktujte mě.

Připravím optimální strategii prodeje vám a vaší nemovitosti na míru. Navrhnu prodejní cenu, připravím s vámi nemovitosti tak, aby byly fotografie vypovídající a zobrazovaly především prostor, prověřím právní stav, napíšu poutavý popis s přesnými fakty a nabídnu nemovitost široké veřejnosti. Provedu vás prodejem bezpečně až do konce a pro vás s minimálním zatížením.